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如何投資海外房產

投資海外房產本質上和投資國內房產沒區別。 首先、要做的是明確自身需求,根據自身的支付能力選擇海外房產投資,通過房價升值或租金流水獲取收益。 依照此圖,每位投資者可根據預期投資額(購…

投資海外房產本質上和投資國內房產沒區別。

首先、要做的是明確自身需求,根據自身的支付能力選擇海外房產投資,通過房價升值或租金流水獲取收益。

如何投資海外房產

依照此圖,每位投資者可根據預期投資額(購房首付額),選擇對應的城市投資房產。如手里有100萬人民幣,可投資的房產集中于紐約、西雅圖、大阪、東京(公寓)這3個城市,這3個城市近5年房價年均增長率在5-15%之間,如果期望獲得最高升值肯定首選西雅圖,如果以租金收益為主,選擇東京公寓更適合。

更為直觀的結論是,當只有100萬左右人民幣時,期望投資倫敦房產是不切實際的,盡管倫敦房價年均漲幅達13%,但其購房門檻要達到200多萬人民幣。

其次,海外房產購房準備工作要親自做

海外買房過程中有3件事是不可省略、不可代辦的。說到親自辦,可能不少人首先想到的是親自去海外看房,這么想確實沒錯。海外購房不是小投資,對于首次購房和有移民居住需求的消費者來說確實應該去現場看看,對于已有海外購房經驗和純投資者確實可以通過其它方式進行了解,比如通過GOOGLE地圖去看現場環境和街景,通過了查詢當地房價和租金去做投資測算。實際上,下面3件事是海外買房過程中必須要客戶親自辦的。

海外開戶,必須自己辦

這指的就是在境外銀行開立帳戶,作海外房產投資前,做好財務和金融準備是必須的,境外開戶必須自己去辦。

海外銀行開戶時需要一個客戶在當地的聯系地址和聯系方式。開戶當天銀行一般會要求客戶填寫聯系電話和目前地址,激活時需要消費者接收短信設置密碼,因此要求該電話必須是所在國的號碼;

不少海外銀行在開戶當天是拿不到卡的(比如澳洲),通常在3-5天內郵遞到客戶所填寫的本地地址,因此,客戶想拿到卡要有一個當地固定地址以接收郵件;網銀一般當天開設成功,客戶需在3-5日內激活并自行設置新密碼即可;

所謂銀行開戶需本人親自辦理還有第二個重要原因,那就是由于客戶不在海外當地,因此很多匯款事宜需要授權委托人來辦理。因此,銀行工作人員需要同時見到客戶和受托人,在簽署POA(授權協議)后,就允許受托人代替本人辦理匯款事宜。

比如在加拿大購買房產,不少稅費是以本票形式由律師交給政府機關,因此當客戶不能親自辦理時,就要律師或受托人去開立帳戶的銀行辦理,只有銀行工作人員在此前完成過與客戶及受托人同時面見及授權的過程,才允許受托人辦理。

聘請律師,必須親自辦

中國人鐘情于購買海外房產的重要原因之一就是因為海外房產市場規范,法律健全。因此,在英美法系下的房產市場中通常需要客戶和律師簽約,委托律師辦理購房過程中相關事宜。如澳洲強制律師介入購房過程,作為買賣雙方的代理人,完成合同交接的事宜;如在德國購房,客戶在簽約前需要做一個公正,和律師當面交談完成這一過程。

海外購房過程中客戶親自與律師簽約,不單是委托律師去完成購房過程中簽約、交房、過戶等事宜;客戶還可能委托親友去完成聘用中介出租房產、聘請會計師報稅等售后事宜。簽署這種POA(power of attorney),律師需要委托人與受托人同時在場的情況下,當面完成簽署,而且通常還需要一個第三方見證人在場(通常是律師助手)。

貸款資料,要親自準備

中國人在辦理國內購房辦貸款時通常都比較重視,因為距離近,便于檢查,因此銀行審核貸款會比較嚴格,而且會進行電話調查。但在辦理海外房產貸款時中國消費者通常不太重視:一方面是由于貸款經紀灌輸了海外銀行管理比較“松”,審查不嚴原因;令一方面確實是海外銀行辦理貸款要求比較“簡單”,但這種簡單并不是指銀行對于貸款人要求稀松,疏于管理,而是基于“信用”原因,審批更為快捷。

海外市場的基礎是信用,客戶在給銀行提供在職證明、工資單、銀行流水時,銀行就默認這是真實的,因此在“紙面上”滿足了要求后通常不會進行電話確認。不少海外貸款經紀就抓住這個漏洞,示意客戶提供假資料,符合“紙面”要求就好;而中國消費者出于省事、保護隱私等原因,也樂于提供虛假資料以快速辦理。這種圖一時之快的做法往往會帶來巨大隱患,甚至金錢損失。

2015年開始的海外人士在澳洲購房限貸的事件,并不是為了限制中國人在澳洲購房而出臺的政策,只是銀行查出了貸款資料作假而進行調整而已。事情起因是,一家國內很大的澳洲房產代理公司在銷售時加價賣房,銀行在做貸款評估時發現該物業價格比周邊價格高出10-15%,且購買對象基本都是中國人。銀行出于風控原因加強了對貸款人還款能力審核,在進行電話抽查時發現了大面積的貸款資料作假,貸款人工作信息嚴重不符。面對這種批量造假的局面,澳洲4大銀行一時不知所措,索性全面暫停了中國人的貸款申請。趕上交房的客戶只能全款支付,或選擇放棄支付,扣除違約金。

在海外購房過程中,海外開戶、簽約律師以及親自準備真實的貸款資料,都是常規流程,必不可少,而且需要中國客戶自己做好,不可圖一時省時或聽他人一面之詞而選擇代辦,這樣才能更好的保障自身利益。

第三,了解海外房產市場是判斷是否值得投資的前提

近幾年,海外房產越來越火,做海外房產的公司和平臺越來越多,除了萬科、萬達、碧桂園這種開發商直接到海外開發外,鏈家、我愛我家等經紀公司也都有自己的海外房產部門,其他銷售海外房產的公司或經紀人更是數不過來。隨意查查百度,上上頭條就能看到廣告。

但是,作為投資者面對的都是銷售海外房產項目的信息,即便一些海外房產網站也是廣告型展示,以房產項目信息為主,想了解海外當地房價、租金等可參照的市場信息沒有,讓客戶處于嚴重信息不對稱地位。

目前國內提供海外房價信息服務的很少,海房優選網(官微haifangbest)是一個很好的海外購房工具網站,通過搜集整理海外房產大數據讓客戶獲取到真實海外房價信息,為購房者提供輔助決策依據。

以美加澳英德日幾個發達國家房產為例,可以通過海房優選房價報告,了解到其房價漲幅信息

如何投資海外房產

如何投資海外房產

如何投資海外房產

隨著海外置業市場的持續火熱,每年都有大量的投資者選擇國外進行房產的投資。海外不動產投資作為全球資產配置環節中非常重要的一環,其大方向是準確的,但是畢竟國情不同,政策環境也不一樣。作為被投資人所信任的置業咨詢人士,我們應該以什么樣的科學管理方式以及態度來面對這份非常來之不易的信任呢?

老司機根據在澳洲、美國、英國、日本等國家的房產銷售經驗,為各位從業人員提供一套系統的銷售管理模式,同時其中的部分內容,對投資者來說也可以予以借鑒。 所謂的YMG 6+2房產銷售服務模式,指的是: 6個步驟: 第一步:有緣千里來相會 客戶接觸點:看樓(視屏選樓或實地勘察) 核心內容:完整介紹,風險告知! 應該展示和告知的焦點有: 預算支出 2. 房屋特性 3. 房屋質量 4. 小區規劃 5. 配套設施 6. 物業管理 7. 地理位置 8. 開發商資質展示 9. 周邊房價數據。 第二步:喜結連理 客戶接觸點:比較、詳細咨詢、下定、簽約。 核心內容:解釋合約條款,保證信息對稱和透明。 應該展示和告知的焦點有: 1. 檢查裝修 2. 合同條款是否體現了業主的合法權益 3. 貸款的條件和申請流程 4. 房產證的辦理 5. 律師介入并完成專業交割手續工作 6. 物業管理服務協議 7.交房時間和保證條款 第三步:親密互動 客戶接觸點:等待。

核心內容:開放工地,設立進度報告機制。 第四步:喬遷之喜 客戶接觸點:交付房產、裝修檢查、搬遷入戶。 核心內容:裝修家庭,準備入住(或出租) 應該展示和告知的焦點有: 1. 驗房 2. 開發商告知水電、門窗的使用 3. 提供必要的裝修信息或家具包服務 4. 日常維持費用告知(修繕費、物業費、稅費等) 5. 有問題通過何種渠道和方式解決,建立Contact表 第五步:噓寒問暖 客戶接觸點:居住或出租 核心內容:每3個月進行回訪和出具租金管理報告,到了報稅季,主動聯絡業主和會計師,協助報稅。 第六步:承擔責任 客戶接觸點:居住或出租 核心內容:一年后的房屋質量跟蹤和及時維修(屋內屋外) 2個PLUS: +1:一路同行,始終有我 客戶接觸點:全過程 核心內容:持續關心和收集客戶反饋的信息,并協調處理和解決。 +2:天長地久 客戶接觸點:居住或出租 核心內容:房屋居住滿5年以上,對房屋進行必要的項目修繕和改造。 工作要點說明: 1. 對屋外的公共部分和設施進行改善; 2. 綠化維護; 3. 安防設施更新等。

 

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作者: QQnews

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